一直以來Emaar都是杜拜的最大建商。因為是Emaar 是杜拜皇室背景、政府大力支持的頭號建商，所以城市要發展起來都是交給他們家一手包辦，從杜拜市區的哈里發塔(Burj Khalifa)、世界最大的杜拜購物中心(Dubai Mall)到杜拜歌劇院等。連續的銷售寶座也非他莫屬，不論是預售屋或是成屋交易市場一直以來都是他做主導，大部分的時候討論預售階段直接秒殺”搶完”的案件也都是他們家的。然而2025年市場的興趣似乎有些轉變，這篇文章從數據的視角來分析探討Bingahtti的崛起。
首先”銷售寶座”嚴格意義上來說可以分成兩個層面來看，一個是看銷售物件總量(Sales Volume)即賣了多少間，一個是看全年的銷售總金額(Sales Value)即所有賣出的房子的總金額價值。在2025年整年的銷售總金額(Sales Value)至少Emaar還是保住了第一。
但如果我們把鏡頭拉近到「季度」以及「預售屋（off-plan）」這個更能反映市場情緒的戰場，就會看到一個很明顯的轉折：2025 年 Q3、Q4 的銷售量（Sales Volume）榜首不再是 Emaar，而是 Binghatti 連續兩季衝到第一。也就是說，Emaar 仍是全年體量最大的巨人，但在「預售速度」這件事上，市場的注意力開始被Binghatti吸走。
Q3下圖
Q4下圖
註:圖片及數據來源杜拜實價登陸系統: https://dxbinteract.com/top-property-developers-in-dubai/market-sales
這篇文章我想做的不是「追熱度」，而是回答兩個投資人最該問的問題：
- Binghatti 為什麼能賣這麼快？
- 賣得快，對投資人到底是機會還是風險？哪些人適合，哪些人我會建議直接 say no？
先講結論：Binghatti 這波崛起幾乎完全靠聯名預售，核心要素有三
- 聯名與品牌話題，帶來更強的定價權與更快的首波預售（市場願意為故事買單):不得不說，與賓士、布加迪聯名不僅史無前例，建築造型更是非常獨特。
- 產品線往”極奢推進” Luxury / Ultra-luxury 集中，單價與毛利更漂亮（所以他們更敢推、更敢賣）
- 推案節奏快＋全球銷售能力強，讓他在市場熱的時候能快速放大成交量（尤其在 off-plan 戰場）
圖片截自Bingahtti賓士聯名官網: https://www.binghatti.com/en/property-assets/mercedes-benz-places
機會還是風險? 到底適合誰?
站在投資人的角度，Binghatti 的確有機會點，但同時也有我會特別保守的風險點。
三個優點
第一，市場熱的時候，他們的案子常常能在開盤初期更快被消化，交付前相對容易形成流動性
第二，聯名住宅更容易建立「價格錨點」，買家比較願意接受溢價，對行銷與成交速度都有加分
第三，如果案子本身的地段和規格夠硬，聯名會放大吸引力，讓產品在同質競爭裡更突出。
三個風險
第一，溢價很可能吃掉投報率，因為租金很難跟著溢價等比例上升
第二，聯名越奢，市場期待越高，交付品質和物業管理只要不到位，落差會直接反映在二級市場的承接力
第三，很多非聯名社區戶數非常大，上千戶並不少見，交付後面臨大量同社區同戶型競品，出租和轉售容易變成拼讓利、拼裝修、拼樓層，一旦市場轉冷，這類同質化產品的退場壓力會更大。
到底適合誰?
所以關鍵真的不是Binghatti 好不好，而是你是哪種買家：如果你偏自住或置產，重視品牌感、辨識度、話題性，把居住體驗放在投報率前面，或你能接受波動、願意抓交付前後一段時間的市場情緒溢價，那他們的聯名案子可能會比較對你的胃口；但如果你追求的是穩穩現金流、希望租金回報把帳算得很漂亮，或你對交付與社區管理不確定性容忍度極低，那我會更保守，通常也會勸你不要把聯名溢價當成必買理由。
聯名越奢期望越高，而實際上交付落差越可能越大；市場是跟著預期在走的，一旦市場覺得最終產品沒有”超出預期”則二手市場轉冷，這類「靠話題撐起溢價」的產品，流動性往往會先變差，相較Emaar的物件會更難退場。
如果你是偏自住、置產導向，重視的是品牌感、辨識度、話題性，甚至把住得爽、看得順眼放在投報率前面，那這類案子通常會比較對你的胃口；又或者你本來就能接受波動，心態偏靈活，期待的是交付前後一段時間的市場情緒溢價，然後用節奏做配置或調整，那 Binghatti 的某些案子也可能符合你要的交易屬性。
但如果你是那種很清楚、很純粹想要穩穩現金流的人，你希望租金報酬能把帳算得很漂亮、能長期穩定收租，那我通常會更保守，勸你先不要把聯名溢價當成必買理由。
還有一種人也不太適合：你對交付品質、社區管理、長期維護的容忍度極低，只要有一點不確定就會睡不著，那這類溢價＋話題型產品的波動跟不確定性，心理成本會很高。
聯名與溢價
接下來我想單獨講一下「聯名與溢價」這件事，因為我其實整體偏正面看待聯名住宅。原因很簡單：聯名不只是貼個 Logo，它本質上是在幫房子建立辨識度、建立定價權，也更容易打開國際買家市場。在杜拜這種外國買家多、預售文化強、推案節奏快的市場，聯名特別有效，因為它能在開盤第一時間把故事講清楚，市場也更容易買單。
但站在投資人的角度，我會把聯名溢價分成兩種：合理的溢價，和過度的溢價。
合理的溢價背後一定有可以被驗證的東西在支撐，例如設計、公共設施、服務標準、物業管理，或是品牌本身能帶來更穩定、更國際化的買家需求。過度的溢價就比較危險，通常只有話題和行銷，最後必須靠下一波情緒去接盤。講白一點，你要確認自己買到的是「品牌帶來的長期需求」，而不是「市場當下的衝動」。
所以如果你在看 Binghatti 或任何聯名案，我建議你至少用這 6 個問題快速過一遍。答案不清楚，就先不要急著下訂：
- 聯名到底提供了什麼？是設計、服務、管理標準，還是只有名字授權？
- 溢價到底多大？跟同區同等級的非聯名案相比，多了多少百分比？
- 租金能不能支撐溢價？如果租金撐不住，你的回報大多只能靠轉售情緒。
- 地段夠不夠硬？地段硬，聯名是加分；地段普通，聯名有時候是在補短板。
- 交付與管理可信度如何？聯名越奢，交付落差的代價越大。
- 你的退出策略是什麼？交付前轉售、交付後出租、還是長期持有？策略不同，結論會完全不同。
圖片截自: https://newsroom.bugatti.com/en/press-releases/the-official-unveiling-bugatti-residences-by-binghatti
我自己的選案邏輯
地點 > 供需（租客/買家池） > 價格是否合理（跟同區可比單價比） > 產品力（格局/公設/管理） > 交付與口碑（交屋後是否站得住）
再額外考慮三件事：
A 供給量（社區戶數、同戶型競品）
B 退出路徑（你到底要出租還是轉售，交付前後策略不同）
C 這個溢價是「可驗證的價值」還是「市場情緒」
並且提醒大家: 一手市場很熱，代表行銷跟渠道很強；二手市場很熱，才更接近真實需求。
我個人的總結
在我的視角，Binghatti 是一個整體質量、品牌包裝、行銷能力都不錯的建商，他們也很懂國際市場怎麼賣，所以你會在各種媒體、社群、甚至海外渠道看到很多他們的廣告。聯名案子對一部分買家來說是成立的，因為產品好理解、好溝通，也更容易被「故事」說服。
但如果站在純投資角度，我不會把 Binghatti 當成首選。理由很現實：他們的聯名案子雖然都是找極奢的牌子例如汽車、奢侈品牌，但在嚴格的投資框架下同樣的錢我會寧可選高級旅館的聯名(如St Regis, JW Marriott, Waldorf Astoria, Fairmont等)，他們在市場上的品牌定位溢價更成熟。即世界各個城市都有類似的模型聯名品牌然後做成住家大樓、酒店式管理。而正因為Bingahtti的聯名都是跟這些非住宿業的高端品牌聯名，因此可參考的過往成績近乎為零，大家都是相對非理性、跟著情緒來買單。
你要承認目前市場主要是一手預售在跑，代表的是買家直接跟建商買的熱度，而不是二級市場（轉售市場）已經自然形成的真實需求。更重要的是，寫這篇文章的時間點是 2026 年 1 月，很多聯名案子還沒有真正大量交付落地，所以到目前為止，市場很大一部分仍是情緒與投機資金在推動，也就是大家追的 hype。
至於沒有聯名的案子，我自己會更保守，甚至通常不會想把它當投資標的。因為這類社區常見戶數非常大，上千戶並不少見。當未來交付後要出租或轉售，你面對的是大量同社區、同戶型、同規格的競品一起出來競爭，價格會被壓、出租也會被比價，最後變成拼裝修、拼樓層、拼讓利，而不是拼稀缺性。
所以我對 Binghatti 的結論是：聯名案子適合某些買家，尤其是自住、置產、或願意抓情緒溢價節奏的人；但如果你追求的是最穩、最好算、最能被租金與二級市場驗證支撐的投資回報，那你要非常清楚，你現在買到的多半還是「預售敘事」與「市場熱度」，而不是已經被交付後現實驗證過的長期價值。
我平常就專注研究杜拜房產，尤其是建商定位、不同區域的供需，以及預售案背後的風險與機會。如果你正在研究杜拜房產、Binghatti 或任何品牌聯名案子歡迎找我聊聊。
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